Проект рекомендаций размещен на странице комитета по строительству, жилищно-коммунальной политике и дорожному комплексу  официального сайта Волгоградской областной Думы.

В Волгоградской областной Думе состоялся «круглый стол» по теме «Инновации в ипотеке в 2011 году», организованный комитетом областной Думы по строительству, жилищно-коммунальной политике и дорожному комплексу под председательством Ангара Полицимако.

В обсуждении актуального и важного для социально-экономического развития региона вопросе приняли участие областные законодатели, руководители администрации области, банкиры, строители, инвесторы, члены Общественной палаты Волгоградской области, Молодежного парламента региона, депутаты Волгограда, Волжского.

Ангар Полицимако убежден, что именно ипотека является тем реальным инструментом, с помощью которого в нынешних посткризисных условиях возможно сдвинуть с мертвой точки строительство жилья. И в конечном итоге решить «квартирный вопрос». Важность заявленной темы обозначил и первый заместитель главы администрации области Александр Меркулов. Он отметил, что обеспечение населения жильем – это вопрос «номер один» для власти. «Главный показатель успешности территории – это строительство и ввод жилья», -- подчеркнул он.

Участники «круглого стола» считают, что ипотечное кредитование только тогда станет успешно развиваться, если правила игры будут устраивать всех участников процесса: «Главная цель нынешнего обсуждения, ­-- отметил Ангар Полицимако, -- определить программу взаимодействия всех заинтересованных сторон: власти, строителей, страховщиков, банкиров, застройщиков.

Ангар Полицимако проинформировал, что за последние годы ситуация с ипотечным кредитованием в целом по России стабилизируется: на 1 января 2011 года объем выданных жилищных ипотечных кредитов в два раза превысил показатель 2009 года. Аналогичная ситуация складывается в Волгоградской области: ипотечных кредитов выдается все больше, объем приблизился к докризисному уровню; снижаются процентные ставки и размер первоначального взноса. По данным экспертов, платежеспособность населения восстанавливается. Тем не менее, ипотека не набирает желаемых оборотов.

Участники «круглого стола» подробно обсудили причины пробуксовки ипотечного кредитования в регионе и меры по изменению ситуации.

Дефицит предложений

Исполнительный директор Волгоградского областного фонда жилья и ипотеки Алексей Осинцев считает, что главное условие успеха жилищного кредитования – это наличие предложения жилья. «Как бы мы не формировали спрос, ­– убежден Алексей Осинцев, – должен быть предмет покупки. Объемы строительства на сегодня недостаточные, чтобы жилье было доступным при покупке. Поэтому основной упор надо сделать на стимулирование строительства жилья, прежде всего эконом-класса. В нем, по данным социсследований, нуждается около 82 процентов населения».

Для организации финансирования непосредственно застройщика призвана работающая в регионе федеральная программа «Стимул». Реализация программы была запущена в декабре 2010 года после подписания между администрацией Волгоградской области, федеральным ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» и «Волгоградским областным фондом жилья и ипотеки» соглашения о сотрудничестве по стимулированию строительства жилья эконом-класса. Программа исключает залоговые механизмы при получении кредита, чем очень привлекательна для строительных компаний – заемщиков. Вместе с тем, программа снижает риски и для банков, гарантируя сбыт нереализованных квартир. Если по завершению строительства часть квартир не будет продана и кредит не может быть частично погашен, то это жилье выкупается Гарантом по заранее оговоренной в соглашении цене. Сегодня это 29,900 рублей за квадратный метр. Гарантом выкупа нереализованного жилья выступает Волгоградский областной фонд жилья и ипотеки. После приобретения непроданных квартир застройщик гасит кредит, риски банка закрываются.

По словам Алексея Осинцева, к программе «Стимул» проявили интерес большое число застройщиков и ряд банков.

По заверениям присутствующих на «круглом столе» банкиров, банки готовы участвовать в программе «Стимул», так как «идут определенные гарантии сбыта». Однако хотели бы оговорить все нюансы. Для этого предложили координаторам программы детально обсудить с каждым банком в отдельности все пункты сотрудничества на предмет минимизации рисков.

Все определяют спрос и платежеспособность

Кроме того, банкиры считают, что формировать рынок жилья и стимулировать строительство – это не единственное условие для продвижения ипотеки. Важно обеспечить спрос на построенное жилье. Для развития рынка жилищного кредитования важны три составляющие: средняя зарплата, размер кредитной ставки и объемы строительства жилья. И вот здесь один из главных условий – сделать кредиты доступными. Добиться этого возможно, в частности, через субсидирование процентной ставки по кредитам для отдельных категорий заемщиков за счет бюджета. «Эта идея уже полтора года назад воплощена нашим комитетом в законопроект, ­– напомнил Ангар Полицимако. – Экономический эффект очевиден: выделенные из региональный казны порядка 200 млн рублей на частичное покрытие процентов удешевит кредиты, они станут доступнее, больше людей смогут купить жилье, и, в конечном итоге, в экономику региона будет привлечено около 2 млрд рублей».

Субсидирование процентных ставок по кредитам – широко применяемая практика во многих регионах страны. Специалисты считают, что субсидирование ставки столкнет с мертвой точки строительный рынок.

В числе факторов, сдерживающих ипотеку в регионе, были названы: низкие показатели привлечения на рынок строительства жилья и ипотечного кредитования долгосрочных финансовых ресурсов, отсутствие маневренного жилищного фонда, предназначенного для временного проживания заемщиков на период их расчетов с банками, что увеличивает риски кредиторов.

Первый вице-губернатор Александр Меркулов определил приоритетные направления работы региональной власти в развитии строительной отрасли и обеспечения жителей региона доступным и комфортным жильем.

«Решение вопроса ипотечного кредитования напрямую связано в целом с развитием строительства в Волгоградской области, – отметил Александр Меркулов. – Мы ведем речь о цене квартиры. Но мы должны говорить о том, что квартира должна быть социальной. Главная задача строителей – перестроиться на социальное жилье. Соответственно и стоимость жилья тоже должна быть ниже».

В числе необходимых условий для успешного развития жилищного строительства Александр Меркулов назвал строительство инженерной инфраструктуры – тогда цена жилья будет ниже, а объемы строек выше. Кроме того, необходимо все федеральные целевые средства, которые приходят в регион, вкладывать в новое строительство, и не покупать жилье на вторичном рынке. Это обеспечит рабочие места, развитие отрасли, и современное жилье для населения. «Важное условие, – подчеркнул Александр Меркулов, ­ – возводить жилье по новым технологиям. От этого будет выигрывать себестоимость квадратного метра. Региону необходимо сформировать солидный кредитный портфель, а также залоговый фонд».

«Я надеюсь, – подвел итоги «круглого стола» Ангар Полицимако, – что уже в скором времени по предложению администрации региона в областной бюджет будут внесены соответствующие поправки для решения обозначенных на прошедшей встрече вопросов».

По итогам «круглого стола» приняты рекомендации в адрес администрации региона, Волгоградской областной Думы, органов местного самоуправления.

Проект рекомендаций размещен на сайте Волгоградской областной Думы.

РЕКОМЕНДАЦИИ
»круглого стола» на тему "Инновации в ипотеке в 2011 году"

Проект рекомендаций подготовлен комитетом Волгоградской областной Думы по строительству, жилищно-коммунальной политики и дорожному комплексу

Заслушав и обсудив доклады участников «круглого стола», принимая во внимание поступившие материалы и предложения, депутаты Волгоградской областной Думы отмечают, что в условиях сокращения бюджетного финансирования строительства жилья основным источником средств, направляемых на улучшение жилищных условий, становятся сбережения граждан и банковские кредиты. Развитие ипотеки в Волгоградской области сдерживается следующими факторами:

высокими процентными ставками, не позволяющими значительной части населения воспользоваться программами ипотечного кредитования;

недостаточным объемом предложений по выбору жилых помещений на первичном рынке жилья вследствие низких темпов жилищного строительства;

низкими показателями привлечения на рынок строительства жилья и ипотечного жилищного кредитования долгосрочных финансовых ресурсов;

психологической обстановкой, выражающейся в недоверии граждан к строительным компаниям, их незащищенности и опасениях потерять жилье в случае невозможности обеспечить выплаты банку-кредитору;

отсутствием маневренного жилищного фонда, предназначенного для временного проживания заемщиков на период их расчетов с банками, что увеличивает риски кредиторов.

В настоящее время государство прилагает определенные усилия
по развитию жилищного рынка и рынка ипотеки, пытается помочь гражданам в решении жилищных проблем. Предпринимаются меры по снижению процентных ставок и облегчению доступа кредитных учреждений к долгосрочным кредитным ресурсам.

Однако в нынешних условиях обеспечение доступности жилья должно происходить не за счет директивного снижения ставок по кредитам, а за счет применения экономических методов и рыночных механизмов, увеличения объемов строительства, снижения стоимости жилья и кредитных рисков, формирования долгосрочной ресурсной базы, налогового регулирования.

В целях дальнейшего развития ипотеки, обеспечения доступности жилья участники «круглого стола»

р е к о м е н д у ю т:

1. Волгоградской областной Думе совместно с администрацией Волгоградской области подготовить обращение к субъектам законодательной инициативы – депутатам Государственной Думы Федерального Собрания Российской Федерации, членам Совета Федерации Федерального Собрания Российской Федерации, Правительству Российской Федерации, органам законодательной власти субъектов Российской Федерации с просьбой:

внести поправки в действующее законодательство, позволяющие кредиторам договариваться с заемщиками о различных способах обеспечения возврата кредитов, помимо указанных в законе, в том числе страхование жизни и здоровья, страхование риска утери права собственности;

внести в статью 220 Налогового кодекса Российской Федерации изменения, позволяющие:

многократное получение вычетов из налогооблагаемой базы сумм, направленных на приобретение, строительство и ремонт жилья;

использование в течение трех лет вычета из налогооблагаемой базы средств, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилой недвижимости в размере свыше 1 млн. рублей;

внести изменения в Федеральный закон № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", требующие
в качестве основания для регистрации возмездных сделок с недвижимостью предоставление (копий) банковских платежных документов (аккредитив, платежное поручение), подтверждающих оплату стоимости приобретаемого объекта согласно договору;

внести изменения в действующее законодательство и разработать мероприятия, направленные на развитие рынка аренды жилья;

принять законопроект "О строительных сберегательных кассах";

принять законы о социальном и некоммерческом найме жилья.

2. Главе администрации Волгоградской области обеспечить:

повышение эффективности работы регионального оператора Волгоградской области;

повышение финансовой, правовой грамотности населения в сфере ипотечного жилищного кредитования;

стимулирование проектного кредитования в жилищном строительстве застройщиков под залог земельного участка (права аренды земельного участка)
и строящихся жилых объектов, других активов;

внедрение механизмов финансирования застройщиков при комплексном освоении земельных участков в целях строительства жилья эконом-класса, включая малоэтажное жилье, в том числе внедрение механизмов гарантии сбыта и рассрочки платежей по договорам купли-продажи с обеспечением в форме ипотеки;

снижение рисков кредитования граждан в долевом строительстве многоквартирных домов, в том числе внедрение механизмов фиксации цены приобретаемого жилья на стадии строительства;

совершенствование механизмов кредитования граждан в индивидуальном жилищном строительстве под залог земельных участков и строящихся жилых домов;

внедрение механизмов кредитования жилищных некоммерческих объединений граждан, в том числе кооперативов и товариществ индивидуальных застройщиков, для строительства жилья;

внедрение механизмов кредитования членов жилищных некоммерческих объединений граждан при оплате паевого взноса в кооперативе (под залог пая или жилого помещения);

снижение временных и материальных затрат заемщиков на оформление, получение и обслуживание ипотечных жилищных кредитов (займов);

расширение перечня мероприятий, финансируемых из областного
и муниципальных бюджетов и направленных на стимулирование развития ипотечного жилищного кредитования, а также участие в реализации специальных ипотечных продуктов с привлечением средств федерального бюджета;

разработку программы, предусматривающей стимулирование кредитования застройщиков, реализующих проекты строительства жилья эконом-класса, и физических лиц, приобретающих возводимое в рамках этих проектов жилье (реализация такой программы позволит привлечь долгосрочные финансовые ресурсы в приоритетные проекты строительства жилья, удовлетворяющие потребности строительного комплекса в оборотных средствах при возведении жилья эконом-класса в запланированных объемах);

создание условий для привлечения в сферу ипотечного жилищного кредитования большего количества участников: банков, страховых, оценочных, риэлтерских компаний, в том числе за счет внедрения единых правил
и технологий выдачи и рефинансирования ипотечных жилищных кредитов (займов);

для преодоления возможных кризисных явлений на рынке ипотечного жилищного кредитования в Волгоградской области формирование маневренного фонда специализированного жилищного фонда Волгоградской области
в достаточном объеме для временного проживания заемщиков, на жилье которых обращено взыскание.

3. Органам местного самоуправления в Волгоградской области:

организовать на уровне муниципальных образований постоянное изучение потребности различных категорий граждан в улучшении жилищных условий по следующим социальным группам: работники бюджетной сферы, муниципальные служащие, государственные служащие Волгоградской области, государственные служащие федеральных органов власти, работники предприятий и учреждений;

разработать муниципальные программы ипотечного жилищного кредитования на среднесрочный и долгосрочный период, предусматривающие использование кредитных ресурсов банков, федеральных средств, средств областного бюджета, бюджетов муниципальных образований и инвесторов
на погашение кредитных ставок и выдачу субсидий заемщикам.